VENTA CON INQUILINO
En Inmobiliarias Madrid sabemos que muchos propietarios cuyas casas están en alquiler se están animando a la venta dado el repunte en los precios, sin embargo, es importante tener en cuenta diversos factores antes de vender la vivienda con inquilino.
En primer lugar, se debe saber que el inquilino tiene derecho preferente a comprar la casa, es lo que se conoce como derecho de tanteo, y le permite adquirir la propiedad por el mismo precio que iba a pagar un tercero. Para esta decisión el inquilino cuanta con un plazo de 30 días desde que el propietario le notifica la decisión de venta.
En caso de que el dueño ya haya encontrado comprador, la persona alquilada en la propiedad cuenta con el derecho de retracto, lo que le permite subrogarse en las condiciones de ese comprador.
Por supuesto, estos derechos no protegerán si se ha pactado la renuncia a los mismos entre las partes. En estos casos, además, el vendedor no tiene que comunicar la efectividad de la venta si el inquilino renunció a su derecho de adquisición preferente. La operación se puede inscribir en el Registro con la manifestación del vendedor de este hecho, tal como establece la Dirección General de Registros y Notariado.
Los alquileres deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para su efectividad frente a terceros. El comprador, se subrogará en todos los derechos y obligaciones del casero en caso de que el contrato de alquiler estuviera inscrito en el Registro, debiendo respetar las condiciones del mismo. Sin embargo, si el contrato no estaba inscrito, el artículo 1571 del Código Civil afirma que el comprador podrá resolver el arrendamiento, salvo pacto en contrario. Así pues, el inquilino podrá pedir permanecer en alquiler durante tres meses desde la notificación de resolución del contrato mientras que al vendedor-arrendador se le podrá exigir una compensación por los daños.
Además, en Inmobiliarias Madrid os recomendamos valorar los asuntos relacionados con la fiscalidad, pues con la venta, habrá que descontar del valor de adquisición, (para cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF), la amortización mínima que debía haber sido aplicada durante el tiempo de alquiler, incluso aunque el vendedor no se haya deducido dicho concepto en las declaraciones del Impuesto sobre la Renta, pudiendo solicitar la devolución de los ejercicios no vencidos.
