2025: el año más activo en vivienda desde 2007, pero también el más inaccesible
La cuestión de la vivienda se ha convertido en la gran asignatura pendiente tras el verano. El mes de septiembre arranca con un mercado inmobiliario que destaca por su gran actividad: las compraventas han alcanzado máximos históricos desde 2007, las hipotecas se han reactivado con casi 2.000 cierres diarios, y el Banco Central Europeo ha dado al menos una señal favorable adicional. Sin embargo, como suele pasar, los resultados ocultan complejidades. El sector obtiene un notable alto en dinamismo, pero suspende en la posibilidad de acceso. Aunque el mercado está rozando cifras históricas, paradójicamente, nunca ha sido tan complicado conseguir una propiedad.
Los datos lo confirman: se han superado las 350.000 compraventas en la primera mitad del año, lo que supone un incremento del 19% respecto al año anterior. La media mensual ya supera las 60.000 transacciones, lo que sugiere que 2025: el año más activo en vivienda desde 2007, pero también el más inaccesible se perfila para ser el mejor periodo de los últimos 18 años. La disminución de los tipos de interés del BCE y la reaparición de las hipotecas a tipo fijo en la oferta bancaria han restaurado la confianza en el mercado. Este se encuentra en su punto más alto en 14 años, reviviendo al 21% de compradores que se habían retirado durante el bienio de tipos elevados, quienes ahora regresan con ímpetu en el mejor entorno hipotecario de los últimos tres años.
El aumento de la demanda de vivienda no solo se debe a factores macroeconómicos, sino también al panorama geopolítico. Este contexto refuerza la percepción de la vivienda como un activo seguro, atrayendo tanto a inversores particulares (cuyo peso en el mercado se ha duplicado al 10% en dos años) como a compradores extranjeros, que han marcado un récord con el 15% de las transacciones. A esto se le suman elementos demográficos y sociales, como el crecimiento poblacional impulsado por los flujos migratorios (más de medio millón de personas llegaron en 2024), y la necesidad anual de crear 200.000 nuevos hogares. La sociedad también está experimentando un rápido aumento de hogares unipersonales, que casi se han duplicado hasta los ocho millones en la última década. Esta tendencia exige más viviendas y de menor tamaño, algo para lo que el actual parque inmobiliario no está preparado. Por esta razón, Inmobiliaria Madrid tiene claro que la causa principal del desequilibrio reside en la escasez de oferta, más que en la robustez de la demanda. España apenas dispone de unas 350.000 viviendas de protección oficial, una cifra mínima en comparación con los estándares europeos. Desde 2013, la construcción de este tipo de vivienda ha caído de 60.000 a poco más de 10.000 unidades anuales, seis veces menos que antes, a pesar de contar con un 4% más de población. El desfase entre la oferta y la demanda sugiere que se requerirían 1,8 millones de casas adicionales para mitigar la presión actual. Sin estas medidas, el déficit estructural continuará afectando negativamente la calificación del sector.
